Spesso nelle palazzine di nuova costruzione, all'amministratore vengono rivolte segnalazioni di infiltrazioni nei garages ( cosa più frequente ) e altri vizi (presunti o reali) di costruzione, imputabili ad un eventuale intervento in garanzia da parte della ditta appaltatrice. E' bene fare una distinzione della tipologia di vizio:
Vizi Lievi ( ex art. 1667 C.C. )
Gravi difetti ( ex art. 1669 C.C. )
Rientrano nella categoria di vizi lievi, un distaccamento del pavimento, un difetto di una controsoffittatura, la non perfetta esecuzione degli intonaci e delle tegole del tetto, i difetti del rifacimento dell'impianto elettrico, l'esecuzione non a regola d'arte della pavimentazione, l'imperfetta impermeabilizzazione della copertura dei garages e autorimessa esterna.
Per gravi difetti invece si entra nel campo della tipologia di gravi carenze di impermeabilizzazione comportanti infilrtazione d'acqua piovana nell'immobile; mancanza di coibentazione termica, lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità idonee a diminuire sensibilmente il valore dell'immobile, errata pendenza dei balconi verso l'interno dell'edificio e non verso l'esterno; inadeguatezza delle fosse biologiche; difetti all'impianto centralizzato di riscaldamento; difetti della canna fumaria dell'impianto centralizzato di riscaldamento.
La distinzione e la classificazione di tali difetti, viene avvalorata da una perizia tecnica ed è molto importante in quanto in base alla diversità tra lievi e gravi difetti, sussistono differenti tempistiche di denuncia ed intervento dalla ditta appaltatrice.
Infatti per i gravi difetti, entro 1 anno dalla scoperto del vizio, va fatta segnalazione alla ditta costruttrice la quale se entro un anno dalla stessa non interviene, va avviato procedimento giudiziale nei confronti dell'appaltatore, cui spetta la competenza dell'intervento nei 10 anni di garanzia dell'immobile, altrimenti cadrà in prescrizione.
Per i vizi lievi invece, entro 60 giorni dalla scoperta degli stessi, va fatta denuncia la quale cadrà in prescrizione entro due anni dalla consegna dell'opera.
La classificazione dell'elenco distintivo tra gravi e lievi difetti è supportata in giurisprudenza da sentenze della Corte di Cassazione.
Si consiglia sempre il mezzo di posta con data documentabile ( posta raccomandata A/R ) fermo restando che se una segnalazione di cui sopra, avvenisse a mezzo di comunicazione telefonica, e l'interlocutore della ditta appaltatrice, ove sia in grado di fornire testimonianza della data della comunicazione, potrebbe avere valenza nel conteggio dei giorni di scadenza alla prescrizione.
